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業內:樓市大局基本已定,房地產迎來3大"新消息"

樓事紀   2019-10-05 08:35

[摘要] 時間過得很快, 2019年還剩最后三個月。最近這段時間以來,經常有人問筆者,最后這三個月樓市有沒有可能出現松綁呢?

時間過得很快, 2019年還剩最后三個月。最近這段時間以來,經常有人問筆者,最后這三個月樓市有沒有可能出現松綁呢?筆者認為,大家之所以會產生這樣的疑問,自然是因為有例可循。有印象的朋友應該都知道,去年年底樓市曾經出現了一次短暫的松綁跡象,以菏澤取消限售拉開帷幕,隨后廣州、珠海等地也松綁了限購,這種松動現象一直延續到 2019年第二季度,期間土地市場甚至還迎來了一波回暖勢頭,當時不少人都認為樓市可能要松綁了。

但是,從今年二季度末開始,樓市調控再次收緊,蘇州、大連、合肥等城市紛紛加碼升級了調控政策,最關鍵的是國家一錘定音,明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段。按這種趨勢,筆者認為,最后三個月樓市出現松動的可能性很小,而且從長期看,全面松綁的可能性也不大,因為房地產開始進入到了“轉向期”,目前除限購、限售、限貸等政策以外,房地產市場又迎來三大新規落地,這意味著短期調控正在向長效機制加快轉向和過渡,未來調控或將成為常態化。

第一、隨著樓市降溫和房價趨穩,房地產進入“轉向期”,調控重點正從限購、限售等轉向租賃市場,目前全國 9地相繼出臺租賃新規。

過去三年,租房市場一直都是關注的重點。根據統計,進入 2019年以來,租賃相關政策已經發布了 30多次,陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等 9地相繼出臺了租賃新規,內容涉及增加租賃房源供給,整治租賃機構亂象,建立租金管控制度等等。比如,深圳就對租金漲幅進行了明確的限制,基本原則是年漲幅不超過 5%。合肥則出臺了全國最優惠住房租賃稅費政策,個人出租自有住房 3年內按綜合征收率 0%征收, 3年后按綜合征收率 1%征收。

在筆者看來,目前房地產進入了“轉向期”,從限購、限貸等政策轉向重點發展租賃市場。長期以來,租房群體一直相對弱勢,虛假房源、可選擇性少、隨意漲租都是常見問題。如今, 9地相繼出臺租賃新規,恰恰是針對這些問題的解決之道:一方面,試點都是一二線,這些城市人口不斷涌入,住房需求大,而且租金也高,隨著新規陸續出臺,租賃市場的穩定可期。另一方面,雖然租賃市場距離完善成熟還需時日,但調控的意圖和態度已經十分清楚,所以期待調控松綁或者靠炒房賺錢的可以放棄了。

第二、 150個城市推進網簽備案系統全國聯網,這相當于建立了全國房地產市場數據庫,可以為未來房地產稅的進一步推進打下基礎。

據第一財經報道,目前住建部正在牽頭制定全國統一的房屋交易網簽合同示范文本,合同內容包括:房屋層數、面積、朝向、規劃用途、建成年份、臥室和衛生間數量、土地性質、使用年限等信息。截至目前,全國有 150個城市被納入這項工作范圍,而且北京、上海、廣州、深圳等已率先實現了全國聯網。此外,國家稅務總局也明確表示, 2019年稅務部門將繼續強化與房地產管理部門協作,積極推進房地產交易合同網簽備案信息、不動產登記信息共享。

在筆者看來,房屋網簽備案系統全國聯網無疑是相當于建立了全國房地產市場數據庫,有助于在摸清房屋情況的基礎上,為精準調控,尤其是監測預警提供第一手材料。此外,網簽備案系統聯網,很容易讓大家想到不動產全國聯網登記,這說明在不動產登記制度下,房地產交易層面也出現了全國聯網,尤其是稅務部門明確要推進房屋網簽備案信息、不動產登記信息共享,這基本可以看作是為房地產稅,甚至空置稅的推進打基礎。當然,網簽備案全國聯網最根本的還是要求數據真實,所以在一定程度上可以避免備案價與銷售價差距過大,起到穩定房價的作用。

第三、根據央行要求, 10月 8日起住房貸款利率將迎來“新變化”,這意味著在房住不炒的定位下,樓市或將徹底告別狂歡盛宴。

根據央行要求, 10月 8日起,住房貸款利率將以最近一個月相應期限的 LPR為定價基準加點形成,首套房貸款利率不低于相應期限 LPR,二套房不低于相應期限 LPR加 60個基點。其實,大家對 LPR應該不陌生了,此前央行宣布從 8月 20日起每月 20日將按新的報價機制發布貸款市場報價利率 LPR,作為銀行發放貸款定價的主要參考,其中包括 1年期和 5年期以上兩個品種。面對新變化,對購房者而言,最關心的肯定是 LPR將如何影響房貸利率,畢竟關乎買房成本。

關于這個問題,我們不妨先看看過去兩個月的報價情況。據 9月 20日報價顯示, 1年期 LPR為 4.20%,比 8月的 4.25%降低 5個基點, 5年期以上則維持在 4.85%。以首套房為例,目前首套房貸利率普遍是在基準利率的基礎上上浮 10%,即利率為 5.39%,所以這顯然高于公布的 LPR。但是,這是否意味著 LPR落地后,房貸利率會下降呢?筆者認為,不要忘了很關鍵的一點,央行只是公布了統一要求的下限,具體到每個城市,還要因城施策。

不過,在筆者看來,即使因城施策, LPR或許也不會低于當前的利率水平。目前北京已經明確了房貸利率加點下限,即要求首套房貸利率在 LPR的基礎上上浮不低于 55個基點,二套房貸利率不低于 105個基點。以北京首套房為例,按 5年期以上 LPR計算,那么個人房貸利率浮動的下限則為 5.4%,顯而易見, LPR與目前的貸款利率相差無幾。對此,央行副行長劉國強曾直截了當地表示,房貸利率不下降。在筆者看來,在調控繼續收緊的當前,未來房貸利率不會明顯下降,對于一些熱點城市或者二套房而言,反而還有上升的可能。

總而言之,雖然房地產市場不缺少期待調控松綁的聲音,不時也會出現有一些調控松動的城市出現,但就整體趨勢而言,房地產調控全面松綁的可能性并不是很大,恰恰相反,不僅限購、限售等限制性措施不會放松,政策反而正在進入“轉向期”,從短期調控加快轉向長效機制,這也讓目前處于糾結和觀望中的樓市緊繃之弦落地。

基于以上三大新消息來看,租房市場的發展正大力推進,未來房地產稅的出臺也是板上釘釘,而在房住不炒和推動脫虛向實的背景下,防止資金違規甚至大量流入樓市仍然是長期趨勢。因此,筆者認為,房地產市場正在轉向新的階段,狂歡盛宴的大幕正在徐徐落下,而且未來不排除還會有更多政策“組合拳”出臺,這些正在發生的和即將發生的變化都足以讓租客和剛需們安心,更足以讓炒房囤房客保持清醒了。

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